„Kauf bricht nicht Miete“ – Ein Grundsatz mit Einschränkungen

Viele Mieter und Vermieter kennen den obigen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Hiernach tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums regelmäßig an die Stelle des Vermieters und damit in alle aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dass dies jedoch nur dem Grunde nach gilt, zeigt ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 05.04.2016 – VIII ZR 31/15).

Der BGH zeigt in der oben zitierten Entscheidung unter Rekurs auf die Vorschrift des § 566 BGB auf, dass der vermietete Wohnraum im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung dem Mieter auch überlassen worden sein muss, d.h. der Mieter muss die Mietsache in Besitz genommen haben. Daher genügt es nicht, lediglich einen Mietvertrag geschlossen zu haben. Das gleiche gilt nach der gefestigten Auffassung des BGH auch dann, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Besitz an der Mietsache nicht mehr ausübt. Auch in diesem Fall wurde ihm die Mietsache im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht mehr überlassen, sodass § 566 BGB nicht anwendbar ist. Es ist mithin stets erforderlich, dass der Mieter den Wohnraum im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs tatsächlich in Besitz hat.

Dies erscheint in Kenntnis der gesetzlichen Bestimmung des § 566 BGB durchaus nachvollziehbar. Der Gesetzgeber nimmt darin an, dass erst die von dem Besitz ausgehende Publizitätswirkung es dem neuen Eigentümer ermöglicht einzuschätzen, in welche Mietverhältnisse er eintritt. Unter Berücksichtigung dessen, ist die aktuelle Entscheidung des BGH absolut zutreffend. Ob es in der Praxis jedoch tatsächlich üblich sein soll, erst nach dem Eigentumsübergang zu prüfen, welche Mietverhältnisse tatsächlich bestehen, mag ernsthaft bezweifelt werden. Die Einbeziehung dessen ist jedoch Aufgabe des Gesetzgebers.